5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票(piào)资(zī)产中的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之(zhī怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味)列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如(rú)果按照产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房(fáng)地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给(gěi)侧出(chū)清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的(de)贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股(gǔ)票(piào)投资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该股的基(jī)本面来看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地(dì)产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的(de)主要(yào)产品及(jí)服务(wù)为房地怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的(de)首季十(shí)大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上(shàng)海本(běn)地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引(yǐn)了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利(lì)率(lǜ)在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝(jué)大(dà)多数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿(ná)地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆(gān)率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多(duō)重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)，具备(bèi)较(jiào)快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去(qù)持续(xù)观(guān)察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均(jūn)实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不(bù)确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成(chéng)都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹(dàn)外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心(xīn)，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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