OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司(sī)哲库科技(jì)，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目(mù)的原始权(quán)益(yì)人相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内(nèi)外价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件继续扰动公(gōng)募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均(jūn)有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如(rú)今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风险(xiǎn)规避(bì)的原因，最近几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级(jí)市场(chǎng)价格下(xià)跌，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好判断价格是不(bù)是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅(fú)较大(dà)，其(qí)实有(yǒu)些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江(jiāng)园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对经营现(xiàn)金(jīn)流没有造成大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调(diào)至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本(běn)身园区类(lèi)资产就回调不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大，估计园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一(yī)季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度(dù)二(èr)级市场价格出(chū)现回(huí)落。在(zài)随后召开的业(yè)绩(jì)说明会中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心(xīn)得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级市场价格表现也趋于平(píng)稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的扩(k金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名uò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的(de)原始权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴(fù)现场(chǎng)进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户(hù)情况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向(xiàng)储备转化为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市(shì)场负(fù)责的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么(me)多储备(bèi)租户，之前的(de)空置率为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次项(xiàng)目(mù)的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水平等方面(miàn)也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦(shà)多是两千多(duō)平的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一(yī)些(xiē)，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户(hù)自身也会(huì)有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变(biàn)成了(le)一(yī)家，后续(xù)我们(men)在(zài)资源共享和联合营销方面(miàn)能更(gèng)加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更(gèng)好。”上(shàng)述(shù)负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实(shí)现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能(néng)面临了(金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名le)一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是(shì)这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所有负(fù)面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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