导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩(shèng)的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市(shì)的(de)新增(zēng)住宅需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距(jù)，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这是过(guò)去二(èr)十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国(guó)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障(zhàng)房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地(dì)产(chǎn)套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的(de)期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中国城镇居民(mín)的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义

　　既(jì)然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了(le)户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中(zhōng)国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套(tào)户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人(rén)口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省际流(liú)动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动(dòng)人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使打工人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一(yī)套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购(gòu)买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中依然(rán)有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。<携手三十七年风雨兼程下一句是什么 三十年风雨兼程下一句/strong>其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅(zhái)存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及(jí)全国人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方(fāng)米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二(èr)人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户(hù)均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江(jiāng)省为(wèi)例，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅(zhái)家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。